צו ארנונה, "כך ראה וקדש" או "לא תורה מסיני"
מסתבר כי צו ארנונה היא לא הלכה שניתנה למשה בהר סיני ולכן לא נראה בה ערך של כך ראה וקדש – זו לא תורה מסיני וניתן לערער עליה בדרכים שיפורטו להלן.
ארנונה היא מס המוטל ע"י הרשות המקומית על הבעלים/המחזיק בנכס הנמצא בתחום השיפוט של הרשות המקומית.
תעריפי הארנונה נקבעים לפי צו ארנונה עליו מחליטה מועצת הרשות המקומית ולכן הם שונים מרשות לרשות – הדבר מאפשר פתח רחב באשר לאפשרות להשפיע על נבחרי הציבור באמצעות גורמי מקצוע שונים ביחס לתעריפים – גורמים משפטיים הקוראים תגר על החלטות הרשות.
שתי דרכים לתקוף את הנתון בצו ארנונה
עתירה מינהלית לביהמ"ש המחוזי לעניינים מינהליים, באשר לחוקיות הקביעות בצו – כפי שתוקפים חוקי עזר.
השגה, ערר וערעור מינהלי – הדרך השכיחה לקרא תגר על החלטות באשר לחיוב הנכס ע"י מנהל הארנונה לפי צו ארנונה היא באמצעות ההליך מינהלי הבא: הגשת "השגה" למנהל הארנונה בתוך 90 ימים מקבלת החיוב, היה ומנהל הארנונה דחה את האמור ב"ההשגה" ניתן להגיש "ערר" על החלטתו בתוך 30 ימים, לוועדת הערר שליד הרשות המקומית אשר בתחומה נימצא הנכס. על החלטת וועדת הערר ניתן להגיש ערעור מינהלי לביהמ"ש המחוזי לעניינים מינהליים.
שעור הארנונה לגבי נכס נקבע לפי שלושה קריטריונים עיקריים: סוג הנכס (שימושו), שיטחו, והאזור בו נמצא הנכס.
האזור בו נמצא הנכס נקבע ע"י הרשות בעיקר עפ"י מצבו הסוציו-אקונומי, ויכולת ההשפעה על שינויו היא מוגבלת ומצריכה הוכחה באשר לחוסר הסבירות בקביעת גבולות האזור המחייב בתעריף הגבוה.
השטח, ניתן למדידה ולמדידה נגדית – ניתן להשיג עליו.
הסיווג – רוב המקרים עליהם קיימת מחלוקת מתייחסים לסיווגו של הנכס על פי שימושו – "השימוש" שנעשה בנכס קובע את סיווג הנכס.
שינוי סיווג – גם אם לא נעשה בו שינוי ב"שימוש"
אמנם בתקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה נקבעו 12 סיווגים עיקריים לקביעת תעריפי ארנונה, בהם תעריפי מינימום ותעריפי מקסימום, ומהם נגזרים סיווגי משנה, שלפעמים הקשר בניהם נראה מוזר, כגון: בתי קפה שהם תת סיווג של "משרדים, שירותים ומסחר". זו דרך אחת אך יש גם דרך אחרת והיא בפס"ד ערעור באמצעות שינויי סיווגים של נכסים – מה שעלול להעלות את הכנסת הרשויות המקומיות מדמי הארנונה בעשרות מיליוני ₪ לשנה, לדוגמא: עיריית חולון החליטה לשנות את סיווג הנכסים של חב' פרי-אור מ"תעשייה" ל"מסחר" אפילו שלא היה כל שינוי ב"שימוש" בנכסים. משמעות ההחלטה של העירייה היא הגדלת חיובי הארנונה של החברה באופן משמעותי. ביהמ"ש עליון קבע בעניין זה כי הרשות יכולה לבצע שינויי סיווג נכסים גם אם לא נעשה בו שינוי כלשהו בשימושו. המשמעות מבחינת הנישומים בארץ היא יכולת הרשות להעלות משמעותית, כדי עשרות אחוזים, בשיעור הארנונה, עד כדי הכפלה ויותר. יחד עם זה עדיין יש באפשרות הנישום לנקוט בהליכי השגה וערעור, היה וניתן להוכיח עובדתית כי "השימוש" מתאים לסיווג האחר.
שינוי סיווג ייחודי – "עניי עירך קודמים", הפליה ולא אפליה
ביהמ"ש העליון דן בעניינן של רשתות שיווק או סוכנויות ליסינג או רשתות בכלל דוגמת פסק הדין הריבוע הכחול נגד עיריית עפולה. נקבע כי נקודת המוצא של המחוקק היא שלרשות המקומית נתון שיקול דעת בנושא ולכן מעשיה של הרשות המקומית בשינוי סיווג הנכס אינם חורגים מדרישות הסבירות. ביהמ"ש קבע שאין אפליה אסורה וההחלטה סבירה שכן אין מדובר בהעלאת תעריפים בדיעבד אלא בקביעת תעריפים נפרדת מלכתחילה והם חלים גם לגבי סיווגי מישנה שונים של נכסים. פריסתן הארצית הרחבה של רשתות השיווק ופירסומן הנרחב בציבור יכולים להוות שיקול רלוונטי להעלאת תעריפי הארנונה, כמו גם הפליה על בסיס של שאיפה לעודד, להעדיף ולשמר מסחר מקומי – לפיכך נקבע שהתעריף סביר למרות שהוא גבוה ביותר. מכאן נובעת הלכה חשובה שאומרת כי הגדרת רשת שיווק היא במהות הפעילות העסקית-כלכלית והרשות המקומית יכולה לשקול בין היתר גם את עיקרון היכולת לשלם או את עקרון ההנאה משרותי הרשות. בפס"ד הום סנטר נגד עיריית עפולה נקבע כי ניתן להפלות רשת שיווק בסיווג שונה בקביעת הארנונה גם בגין חוסנה הכלכלי אל מול עסקים אחרים.
סיווג – העמסת שטחים משותפים לפי מדיניות העירייה
העמסת שטחים משותפים על חיובי ארנונה יכולים להיות בגדול כבדוגמת הקניונים והחניונים שהרשויות רואות בהם בחינת "פרה חולבת", כך גם בעסקים קטנים כגון משרדים, מסעדות וחנויות – הפערים בין הרשויות יכול להיות בן מאות אחוזים. כמו כן יש גם שוני במדיניות בין הערים השונות, החל מערים דוגמת עיריית ירושלים שאינה גובה ארנונה על שטחים משותפים, היינו: חניון מקורה ומעברים, אלא רק על שטחי מסחר אך מאידך גיסא היא מחייבת ארנונה על שטחים מסחריים שהיא גבוהה ביותר וכנראה כוללת באופן גלובלי גם את השטחים שלכאורה לא מועמסים. עיריית גבעתיים קובעת שעור ההעמסה על מ"ר מסחרי היכול להכפיל ויותר את החיוב על השטח העיקרי. בעיריית הרצליה מעמיסים שטחים משותפים על עסקים מסוגים שונים ללא מגבלה ובאופן פרופורציוני למחזיק.
בפסק הדין אבי גולדהמר נגד עיריית חיפה התברר שהעירייה חייבה בתעריף חניה דיפרנציאלי כך שחניה פרטית חויבה בערך של פי 3 מחניה בחניון מסחרי. ביהמ"ש קיבל את עמדת עיריית חיפה ביחס לתעריף החניה הדיפרנציאלי ואמר כי חניונים אשר החניה בהם היא תמורת תשלום אינה יכולה להתייחס לשטחים פרטיים הנלווים וטפלים לשטחי משרדים עיקריים כי לא כל מקום חניה הוא חניון וכי לא ניתן לומר כי החניה בשטחים פרטיים נעשית תמורת תשלום. תכלית האבחנה בין מקום חניה פרטי לחניון ציבורי הוא הרצון לעודד חניונים המשמשים רבים ומתקיימת בהם תחלופה של כלי רכב לעומת חניה פרטית המשרתת פעמים רבות רכב בודד בלבד. לפיכך ומאחר ועיריית חיפה רצתה להקל את מצוקת החניה היא מצאה לנכון להפחית את תעריף הארנונה על חניונים ציבוריים כדי לעודד את בנייתם בכך שהתערבה בשוק ויצרה באמצעות הארנונה תמריץ לבנות חניונים. השאלה היא כמובן האם בוני החניונים הציבוריים לא יגלגלו את העלות על הציבור שהרי זה אמור להיות עסק ריווחי.
בפסק דין חבס נגד עיריית הרצליה צוין כי בשנת 94 הוסיפו השרים לתקנות את הסיווג חניון תוך שהם קובעים כי תעריפי המינימום והמקסימום לחניון יהיו נמוכים יותר מאלו שנקבעו לבנקים, משרדים, תעשיה וכו' – אם תעריף מקסימום לעסק עומד על 300 ₪ הרי שעל חניון הוא עומד על 50 ₪.
מאידך גיסא עיריית ת"א נוהגת לגבות מחניונים בבנייני משרדים ומגדלי מגורים את מלוא הארנונה על השטחים המשותפים בהסתמכה על סעיף של צו ארנונה המאפשר להטיל גבייה על שטחים משותפים בבניין במקרה שבו גורם אחד אוחז ביותר מ- 80% מהשטחים המשותפים בקומה. העירייה מתכחשת לשימוש בעלי המשרדים בחניון מפני שהדבר מאפשר לה לגבות ארנונה על שטחים משותפים שהרי גביה כזו עלולה להתבטל אם יוכח שבעלי החניון לא אוחזים ביותר מ-80% מהשטח המשותף, וכך יהיה ניתן לחסוך בארנונה. גביית מנופחת גורמת לייקור כללי של החניה ברחבי ת"א שכן בעלי החניונים מנהלים עסק כלכלי ומכלילים את תשלומי הארנונה המנופחת במחירים שהם גובים מהמשתמשים, העמסה הגורמת לרבים לחפש חניה ברחוב הצפוף ממילא וכך פוגעים באופן עקיף בכלל הציבור הזקוק לחניה. השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן ביטלה את פעולת העירייה לשינוי הסעיף וקבעה שהוא מנוגד לחוק ולכן בטל. מכאן שאם יש מחזיקים משותפים לקומה על העירייה לבטל את החיוב בגין שטחים משותפים.
יש מה לעשות בנושא חיובי צו ארנונה באשר לסיווגים ולחסוך לא מעט כסף ברמה השנתית והרב שנתית. לפרטים פנו לפריטקס:
03-5446626